[우미 뉴스레터] 7월 라운지 토크 _ 통화량과 부동산 가치

2022. 7. 6.

[우미 뉴스레터] 7월 라운지 토크

2022. 07. 04

[NEW]

이번 7월부터 편안한 분위기 속에서 직원들과 소통하고 공감하는 시간을 갖고자

월간회의에서 라운지 토크(Lounge Talk)로 명칭을 변경합니다.

통화량과 부동산 가치

※ 아래는 이해를 돕기 위해 간략하게 요약된 것으로 전체 내용은 동영상을 시청해 주시기 바랍니다.
※ 사건 및 그래프에 관한 설명에는 주관적인 해석이 포함되어 있을 수 있습니다.
※ 일부 수치는 관련 자료를 참고하여 바로잡았습니다.

2주 전에 약 1년 반 만에 아기곰 세미나가 진행되었습니다. 아마 많이들 관심을 두고 보셨으리라 생각하는데요.

근래 아기곰 강의를 보면 통화량 이야기를 많이 하십니다. 그래서 저도 오늘은 통화량과 그 변화에 따른 부동산 가치를 중심으로 말씀드리고자 합니다.

<참고서적> 아기곰의 재테크 불변의 법칙

<발표자료> 한∙미∙일 경제 거시지표

여러분이 주택, 주식, 가상화폐 등에 투자하려면 통화량에 대해서 알아야 합니다.

중앙은행(한국은행)이 발행한 돈을 본원통화라고 하는데, 이것이 일련의 신용 창출 과정을 거쳐 M1(협의통화)과 M2(광의통화) 등 통화량이 됩니다.

M1(협의통화)은 중앙은행이 발행한 본원통화에 은행의 보통예금 등을 합한 것이고, 여기에 정기예금 등을 합한 것이 M2(광의통화)입니다. 통상적으로 통화량이 늘었다 줄었다 이야기를 할 때의 기준은 M2입니다.

한편, 지급준비율은 은행이 고객으로부터 받아들인 예금 중에서 중앙은행에 의무적으로 적립해야 하는 비율을 말합니다. 은행이 가지고 있는 돈을 다 대출하게 되면 누군가가 갑자기 많은 돈을 찾으려고 하는 경우 은행이 대응할 수가 없기 때문에 일정 비율 이상을 미리 예치해 두는 것입니다. 현재 우리나라의 지급준비율은 7%입니다. 예금이 들어오면 7%는 지급준비금으로 예치하고, 93%만 대출할 수 있는 거죠.

예를 들어 지급준비율이 10%일 때, 중앙은행이 100만 원을 발행하여 시중은행에 내보내면, 시중은행은 지급준비율 10%(10만 원)를 제외하고 90만 원을 대출해 줄 수 있습니다. 다시 기업이나 개인 등의 경제주체가 90만 원을 저축하면, 은행은 지급준비율 10%(9만 원)를 제외하고 81만 원을 대출... 이와 같은 과정이 반복되면, 중앙은행이 100만 원을 발행할 때, 시중에는 약 1,000만 원이 풀린 것과 같은 효과를 가져옵니다. (100+90+81+...) 이때 증가한 900만 원이 바로 신용에 의해 창출된 통화량이라고 할 수 있습니다.

2022년 4월 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 기준 우리나라의 본원통화 규모는 264조 원, M1은 1,367조 원, M2는 3,667조 원으로, M1은 본원통화의 5.2배, M2는 13.9배 정도입니다. 그러니까 중앙은행이 1억 원을 발행하면 다양한 신용 창출에 의해 M1은 5.2억 원, M2는 13.8억 원이 되는 거죠. 이는 금융위기나 경제심리에 의해 2~3배로 줄기도, 40배로 늘기도 합니다.

본원통화 (현금통화, Reserve Money) : 한국은행이 공급하는 실제 화폐로서 존재하는 돈
M1 (협의통화, Money 1) : 현금통화 + 보통예금(요구불예금, 수시입출식 저축성예금)
M2 (광의통화, Money 2) : M1 + 정기예금(정기예·적금, 시장형 금융상품, 실적 배당형 금융상품, 금융채, 기타)
Lf (협의 유동성, 금융기관유동성, M3) : M2 + 정기예금(정기예·적금, 및 금융채, 예수금 등)
L (광의 유동성, Liquidity Aggregates) : 한 나라의 시중에 유통되고 있는 모든 유동성의 크기
통화승수 : 통화량을 본원통화로 나눈 비율. 시중은행의 신용 창조 기능이 잘 작동하고 있는지를 알려주는 지표.
지급준비제도 : 은행이 전체 예금액 중, 일정 비율 이상 중앙은행에 예치해 두어야 하는 제도.

지급준비율 : 전체 예금액 대비 지급준비금의 비율.

유동성은 굉장히 복합적인 요인에 의해 결정되는데, 중앙은행과 행정당국의 결정보다는 기업이나 개인 등 경제 주체들의 심리나 태도에 의해 더 많은 변화가 일어납니다.

예를 들어 저금리 상황에서 집값이 상승하면 대부분의 개인은 가능한 한 많은 대출을 받아서라도 집을 사는데 투자하려고 합니다. 그렇게 되면 부동산 시장에 대한 구매 심리가 올라가 M2를 끌어올리는 힘이 강력하게 작용하게 됩니다. 정부는 물가안정을 위해 이를 통제하고 누르고 싶어 하지만 직접적으로 단기간에 통제가 되지는 않습니다.

유동성의 증가라는 것은 경제가 성장하면 반드시 일어나는 것입니다. 우리나라에서는 지난 35년간 유동성이 줄어든 적이 없습니다. 35년 전, 1987년에 M2 기준으로 우리나라의 유동성이 약 70조 원 정도였는데 현재는 약 3,800조 원 정도로 증가했습니다. 한편 유동성 증가는 우리 원화가 많아졌다는 것이기에 돈의 가치가 떨어졌다고 볼 수도 있습니다. 하지만 단순하게 돈의 가치가 떨어졌다고만 표현하기 어려운 것은 그동안 경제도 성장했기 때문입니다.

그래프에서 청색 그래프는 총유동성, 적색 그래프는 매월 1년 전 대비 M2의 증가율입니다.
우리나라는 근래에 유동성 증가율이 10% 전후지만, 1980~90년대만 하더라도 매년 유동성이 20%씩 증가하는 나라였습니다.

반대로 일본의 경우 지난 30년간 불황이었기 때문에 GDP 성장도 거의 없었고, M2 증가량도 2% 수준에 머물러 있는 것을 볼 수 있습니다. (코로나 시기 제외)

미국의 연간 통화 증가량은 금융위기 때를 포함해서도 5% 정도였습니다. 코로나 이후 미국의 M2 증가량이 연간 20%를 넘었는데, 이는 지난 35년 만에 처음 있는 일입니다.

결론적으로 우리나라는 유동성 증가율이 상당히 높은 편입니다. 그러므로 “한국 사회에서는 가능하면 집이 없는 사람은 집을 무조건 사도록 노력해야 한다. 그리고 집이 있는 사람은 갈아타는 걸 고민하고, 또 여유 자금이 있는 사람은 리츠나 주식에 투자해야 한다. 현금을 들고 있거나 정기예금에 넣어두는 것은 내 재산이 줄어드는 것이다.”라는 것이 투자 전문가들의 공통된 인식이라 말씀드릴 수 있습니다.

다음은 집값입니다.

집이라는 것은 장기적인 관점으로 준비하고 판단해야 합니다. 주식이나 가상화폐에 투자하는 것처럼 순간순간에 의한 성공이 절대 영속적으로 갈 수 없습니다. 그래서 국가 경제의 거시적인 내용에 대해서 아셔야 하고, 집이나 부동산이라는 것에 대해서 충분히 공부하셔야 합니다.

현재 집값을 100으로 놓고 지난 35년 동안 집값이 어떤 방식으로 변해왔는지에 대한 그래프입니다. 2008년부터 2016년까지 전체 집값은 정체되었고, 서울 강남 집값 역시 2010년부터 2014년까지는 약간씩 빠지는 모습이었습니다. 이보다 더 극적인 것은 1990년부터 2000년까지의 집값입니다. 10년 이상 동안 내려가거나 횡보하고, IMF 때 크게 떨어지고 다시 횡보하기를 반복했습니다.

일본의 예를 들어보면, 일본의 잃어버린 30년을 이야기할 때 ‘도쿄의 부동산만 팔면 미국 국토 전체를 살 수 있다.’라는 데이터가 형성될 정도로 80년대에 어마어마하게 잘 나갔습니다. 지금에선 아주 황당한 이야기지만, 그럴 정도로 일본의 부동산 붐이 굉장히 강력했고 엔화가 무척 강세였던 것입니다. 이후 1991년부터 일본을 둘러싼 국내외의 다양한 요인으로 인해 거품이 꺼지고 급격하게 하락한 것을 볼 수 있습니다. 현재도 일본 전체의 집값은 1990년도 집값의 3분의 2밖에 되지 않습니다.

일본 버블경제 (バブル景気, Japanese asset price bubble) _ 1980년대 일본의 주식과 부동산 시장 전반에 나타났던 버블경제를 일컫는다. 이 당시 일본은 비정상적인 자산 가치 상승 현상과 과열된 경제 활동, 무분별한 통화 공급 그리고 신용 팽창을 겪게 되는데, 이후 거품이 붕괴되며 1,500조 엔의 자산이 공중분해 된다. 사진 _ 일본 '버블경제'의 중심 도쿄

우리는 지난 20년간 굉장한 저물가 시대를 살았습니다. IMF 전에는 실질적인 물가 상승률이 더 높았습니다. 1980년 전후로 높게 솟은 그래프를 보면 오일 쇼크(oil shock)가 원인이라고 할 수 있습니다. 1970년대 초중반 사우디아라비아, 이라크와 같은 산유국과 이스라엘의 전쟁 등 정치적인 갈등이 깊어지면서 처음으로 산유국들이 석유를 무기화합니다. 그래서 배럴 당 2~3달러 하던 석유 가격이 몇 개월 사이에 10달러로 오르고, 몇 년 후에는 3~40달러까지도 오릅니다. 현재는 값이 오르는 정도가 기껏해야 2배 정도인데 70년대에는 1년 사이에 3~4배가 올랐던 쇼크가 두 차례나 있었습니다.

이런 상황에서 우리 한국 사회와 경제의 미래가 굉장한 위기감 속에서 흔들리고 정말 불투명했습니다. 이후 물가 안정을 위해 전문가들한테 힘을 실어주며 실업률과 기업 부도가 감소하도록 추진한 결과 80년대 초반의 인플레이션은 상당히 빨리 성공적으로 잡았습니다.

미국도 1980년대에 대한 어마어마한 트라우마가 있습니다. 당시 실업률 상승이나 기업들의 부도 등이 우리나라 못지않게 심했던 것 같습니다. 요즘 미국에서 ‘빅 스텝', '자이언트 스텝’이라는 말이 자주 등장하는데요. 최근 미국이 맞이하고 있는 국면이 과거 1980년대의 국면까지 갈 것이냐, 아니면 리만 금융위기나 IT 기업 닷컴 버블 상황에서 멈출 것이냐는 알 수 없지만, 아마도 지난 35년 만에 가장 큰 물가 상승률이나 경제 위기를 겪을 것이라고 보는 것 같습니다.

오일 쇼크 (oil shock) _ 1973년 아랍 산유국의 석유 무기화 정책과 1978년 이란 혁명 이후, 각각 두 차례에 걸친 석유 공급 부족 및 가격 폭등으로 세계 경제가 큰 혼란과 어려움을 겪은 사건이다. 사진 _ 1973년 12월, 뉴욕시의 한 주유소

오늘 결론을 말씀드리자면, 부동산도 그렇고 주식도 그렇고 모든 투자는 미래를 예측하고, 시간이 가면서 내 편이 되는 것을 찾는 것입니다. 그리고 이러한 예측력을 키우기 위해서는 부지런히 그리고 끊임없이 공부하는 것이 중요합니다.

요즘은 매일경제나 한국경제뿐만 아니라 조선일보나 중앙일보 등 종합지도 별도의 경제 섹션을 통해서 부동산이나 금리, 유동성, 수출입 등 다양한 주제를 자세하게 다루고 있습니다. 그리고 아기곰과 같은 부동산 전문가도 있고요. 이런 기사나 유튜브 콘텐츠 등을 꾸준히 보면서 경제 상황에 대한 지식의 범위를 넓혀 나가셔야 됩니다.

***

저나 아기곰의 이야기도 100% 모두 믿으시면 안 됩니다.

다른 관점을 가지고 있는 다양한 전문가를 찾으시면 그게 금상첨화라고 생각합니다.

Q&A ①

젊은 청년들이 잡아갈

재테크 방향

최근 코로나 팬데믹과 전쟁 상황을 겪으면서 물가가 많이 올랐고, 금리도 지속해서 오르고 있는 상태입니다. 그래서 재테크에 대한 위험성이 커지고, 주가 하락이나 부동산 시장의 불안정과 같은 문제들이 많이 생기고 있습니다. 이 시점에 우리 젊은 청년들이 재테크에 대한 방향성을 어떻게 잡아가면 좋을지 여쭤보고 싶습니다. _ 동탄 지산 김진욱 주임

집값이 지난 1~2년처럼 급격히 오르면 ‘우리 젊은 청년들의 미래는 어떻게 되나’, ‘어떻게 집 장만을 할까’ 혹은 ‘우리 회사에 있는 젊은 직원들을 위해 회사에서 무엇을 해줄 수 있을까’라는 생각을 많이 했습니다.

집을 사기 위한 공부를 철저히 하시길 바랍니다. 집은 삶의 보금자리로서도 중요하지만, 재테크로서도 큰 의미가 있습니다. 우리나라는 1가구 1주택 등 특정 조건만 갖추면 매각 차익에 대한 세금이 거의 없습니다. 세금을 거의 내지 않고 내 자산이 많이 증가할 수 있는 것입니다. 아마 이런 나라는 세계적으로도 굉장히 드물 겁니다.

우선 종잣돈을 모으는 것이 기본이고, 다음은 자기가 선호하는 지역에 적정한 가격대의 아파트를 사기 위한 공부를 하는 것이 필요합니다. 내가 이사를 가고자 하는 지역을 선정하고, 직접 현장도 나가봐야 합니다. 언제 살 것인지 매입 타이밍을 결정할 수 있는 공부도 하셔야 합니다.

이때, 가구 구성원이 특별한 취향이나 특별한 상황이 있다면 그것에 너무 매몰되면 안 됩니다. 자기가 자라왔거나 자기가 살고 있는 지역 등 인접 영역만 보지 말고 가능한 판을 뒤집어서도 봐야 합니다. 앞으로 어느 지역의 집값이 많이 올라갈지 생각하셔야 합니다. 만약 육아 때문에 현재 거주지를 떠날 수 없다면, 향후 가치 상승이 가장 클 만한 지역에 전세를 끼고 집을 사는 것도 고려할 만합니다. 소유와 거주를 분리하는 것이죠.

Q&A ②

경제 침체에 따른 회사의 전략과 중점 섹터

최근의 경기침체가 회사에 미치는 영향력이 궁금하고, 회사가 이런 문제점에 대해서 전략을 어떻게 바꿔나가고 있는지 궁금합니다. 추가로 4차 산업혁명이 계속 진행되고 있는 현재 중요하게 보시는 섹터가 있는지도 궁금합니다. _ 파주 운정 2차 이경건 주임

근본적으로 세상을 바꿀 수 있는 핵심 기술은 빅데이터와 AI라고 생각합니다. 제조업 라인 로봇이나 컨트롤러가 투입되는 것이 아닌, 우리 사람들이 서비스하는 영역과 프로세스까지도 바뀌고 있기 때문에 관심 있게 보고 있습니다. 4차 산업혁명 관련해서는 전기차, 신재생에너지 쪽을 관심 있게 보고 있고요.

몇 년 전까지만 해도 우리 회사는 주택 개발 및 시공사의 틀에서 벗어나지 못했습니다. 그러나 최근 2~3년 동안 많은 변화가 있었습니다. 이제 우리는 단순한 건설사가 아니라, 오피스와 물류센터, 복합빌딩 등 다양한 영역의 디벨로퍼로 성장하고 있습니다.

우리 회사는 영업 측면에서 특이한 점이 있습니다. 전략적인 분야가 아니면 가급적 단순 시공 수주를 최소화하고 있습니다. 단순 도급을 지양하고 있는 것입니다. 이는 그러한 활동이 전략적인 가치도 없고 수익률도 낮으며 인력 투자 역시 상황에 따라 맞추기가 어렵기 때문입니다. 또한 이는 임직원들에게 안정적이고 보람 있는 일자리를 제공하기 위함이기도 합니다.