※ 아래는 이해를 돕기 위해 간략하게 요약된 것으로 전체 내용은 동영상을 시청해 주시기 바랍니다. |
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두 달 만의 라운지 토크입니다. 회사가 어수선하고, 주택시장이 급하강하며, 개발사업 환경이 빠르게 악화하는 상황에서 저의 의견과 각오를 말씀드리고자 합니다. |
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아시다시피, 공공택지 추첨제 필지를 다법인 체제로 청약하는 것에 대해 국토부와 언론에서 문제를 제기하는 상황입니다. 그 논란의 한가운데에 우리 회사도 있습니다.
30년 전 입사했을 때, 저도 이런 방식이 특이하다고 생각했습니다. 하나의 회색 지대 같았습니다. 하지만 오래된 관행이다 보니 문제의식 없이 흘러왔던 것 같습니다.
오늘날 우미는 많이 성장했습니다. |
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우리를 바라보는 사회, 정부기관, 언론의 기대치가 10년 사이에 많이 변했습니다. 지금의 문제 제기에 대해 반성하며 부족함을 느꼈습니다. 여러분이 불안감을 느끼며 고생도 하고 있겠지만, 이에 대해 법인의 구조조정 및 통합 등을 속도감 있게 해나갈 것이라는 약속과 다짐의 말씀을 드립니다. |
한편으로 회사에 미치는 영향이나 충격은 조금 제한적이지 않을까 생각합니다. 우미건설은 지금 개발, 투자, 자산관리 등 ‘건설’이라는 단어가 포함하는 것보다 훨씬 다양한 일을 하고 있기 때문입니다. 이에 우미를 그룹 체제로 속도감 있게 재편하는 것도 검토하고 있습니다. |
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앞으로는 우리 회사의 주력인 공공택지 확보가 어렵기 때문에 현장 직원들은 향후 일거리 창출에 대해 걱정할 수도 있을 것 같습니다. 하지만 지난 5년간의 사업장 비율을 체크해 보면, 추첨 방식으로 확보한 공공택지 물량이 30% 정도로 낮습니다.
- 첫째로 사업장 중 최고가로 입찰했던 것들이 많았습니다. 동탄 앨리스 빌, 레이크꼬모 동탄 등 아파트, 주상복합과 같은 현장을 경쟁 입찰로 수주했습니다.
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동탄 린 스트라우스 더 레이크 / 레이크꼬모 동탄 |
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- 둘째로 대행개발 방식, 즉 대물 방식으로 받은 공공택지도 꽤 있습니다. 인천 검단 1차, 완주 삼봉이 그런 현장들이었습니다.
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- 셋째로 민간합동 개발사업으로 공모에 참여해 수주한 과천 지식정보타운, 양주 옥정과 같은 현장들이 있습니다.
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- 넷째로 공공지원 민간임대주택도 많은 부분을 차지합니다. 우리는 1만 세대 가까운 10개 현장을 확보했고, 현재 착공 중인 곳도 있습니다.
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이렇게 비추첨 영역에서 공급된 택지들과 다양한 토지들이 있고, 한 가지 더 첨부하자면 추첨 방식이지만 실제로는 선착순 계약 또는 단독 입찰로 가져온 토지(화성 남양1·2차/군산신역세권 등)들도 꽤 있습니다.
군산신역세권 우미 린 센텀오션 |
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그리고 지난 6~7년간 특별한 경우가 아니면 아파트 단순 수주 시공이나 LH 최저가 입찰에 대해서는 최대한 억제해 왔습니다. 이유는 우리 직원들의 안정적인 일자리 제공을 위해서였습니다. 주택을 중심으로 하는 시공, 개발 회사는 시장의 사이클에 따라 일의 양이 달라집니다. 주택 시장이 호황일 때 외부의 단순 수주까지 하다 보면 불황일 때 일거리가 줄어들 수밖에 없습니다. 지금이 그 초입이죠. |
회사의 역량, 영업력의 다변화에 따라 인력을 육성하면서 우리의 미션과 가치를 공유할 수 있는 인적 생태계를 만들어가야지, 마진 5~10%를 남기기 위해 수주하는 것은 아니라고 생각합니다. 회사의 양적 성장, 특히 구성원의 증가를 조절하기 위해 지금까지 수주도 거절하고 좋은 사업장은 뒤로 미루는 의사결정을 해왔다고 말씀드립니다. |
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그렇다면 공공택지 취득률이 떨어지면 30% 가까운 공백이 생기는데,
무엇으로 메꿔야 할까요?
단순 아파트 수주, LH 최저가로 현장 직원들 월급은 줄 수 있을 것입니다. 우리 회사의 주택 사업은 수준도 높고 가성비도 탁월하기 때문에 사업을 만들어가는 기본 자생력을 가지고 있습니다. |
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무엇보다 우리 회사가 공사 중이거나 확정된 물류센터, 오피스, 지식산업센터도 많습니다. 또한 인천 청라의료복합타운, 광주 전남방직 공장부지 개발사업, 복정역 환승센터 사업, 레이크꼬모 마곡 등 공모 또는 민간 시장 판단을 통해 토지를 보유하고 진행하는 대규모 사업장도 많습니다.
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조금 더 입찰에 적극적으로 참여하든지, 대규모 복합 사업을 속도감 있게 추진하든지, 정 안되면 주택 단순 수주, LH 최저가 입찰에 참여하면 됩니다. 일거리에 대한 걱정은 없다고 생각합니다.
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광교 우미 뉴브 _ 2019년 11월 준공. 첨단 시스템을 자랑하는 광교 신도시 최대 수준의 지식산업센터
규모 _ 지식산업센터 80,989m², 업무시설 4,221m², 근린생활시설 14,782m² (지하 3층, 지상 10층)
위치 _ 경기도 용인시 상현동 광교도시지원 17-1, 2블록
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이런 것보다 더 중요한 것은 주택시장의 사이클입니다. 주택 구매에 대한 심리가 급속도로 얼어붙었습니다. IMF가 오기 전과 같은 데자뷔가 보입니다. 주택 시장이 이제 본격적인 하강 사이클에 접어들었는데, 어느 정도 가다가 횡보할지, 길게 쭉 빠질지는 누구도 알 수 없지만 저는 쉽지 않으리라 생각합니다. 대폭락은 없겠지만 약세장은 오래갈 것 같습니다. 특별한 경쟁력이 없다면 주택 사업이 쉽지 않은 시기가 된 것입니다. |
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저는 코로나가 오기 전에 주택시장이 꼭지에 온 것 같아
회사 자금 유동성에 신경을 많이 썼습니다. |
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주택 시장이 9~10년 사이클로 오르락내리락하는데, 불나방처럼 외부 환경에 노출되어 경영과 고용안정성에 영향받는 것을 어떻게 완화할까 고민했습니다. 그 돌파구로 비주거 시공 및 개발, 투자 역량을 키워야겠다고 생각했고 그때 ‘이지스자산운용’을 만났습니다. 그 외 마스턴투자운용, 케이클라비스자산운용, 캡스톤자산운용, GRE파트너스자산운용 등에 투자하게 됐습니다. 이 부동산 자산운용사들은 많은 연기금 자금을 가지고 오피스, 호텔, 상가, 물류센터, 데이터센터 등 비주택 사업을 주로 합니다. 보통 이런 일들은 중견 건설업체가 하지 않았지만, 우리가 가장 빨리 뚫은 거죠. |
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물류센터만 하더라도 2개의 사이트를 준공했고, 실질적으로 주관하거나 지분을 많이 가진 물류센터도 5~6개나 됩니다. 오피스 및 지식산업센터도 2개를 착·준공했고, 가지고 있는 사업지도 2~3개 있습니다. 서울 한복판, 을지로 등에도 오피스 및 지식산업센터 사업권을 보유하고 있습니다. 비주거 투자 및 시공에 대한 많은 진전이 있었습니다.
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우리 회사는 아직 우리가 투자하지 않은 부동산 자산운용사의 시공 물량에 참여한 적은 없습니다. 시공 인력도 없을뿐더러 LH의 최저가 입찰과 다를 바 없기 때문입니다. 유일한 예외가 있다면 전략적으로 참여한 ‘센터포인트 강남’입니다.
센터포인트 강남 _ 마스턴투자운용 PFV로 참여
규모 _ 28,707㎡ (지상 14층 / 지하 7층)
위치 _ 서울시 강남구 역삼동 824-22 외 3필지
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현재 우리의 파트너십, 기술·가격 경쟁력이 어느 정도 구축됐다고 생각하기 때문에, 앞으로 이지스, 마스턴, 코람코 등이 서울 한복판에 오피스를 재개발하거나 리모델링할 때 참여할 수 있도록 노력할 것입니다. 우미가 주택 회사로 출발했지만 다양한 부동산 상품을 개발하고 시공, 투자, 관리하는 것이 목표점에 다가가는 일이라고 생각합니다. |
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이천부발 물류센터 _ 2020년 10월 준공. 케이클라비스자산운용이 운용하는 PFV사업의 시공사로 참여
규모 _ 4만7000㎡ (지하 2층, 지상 3층) 위치 _ 경기도 이천시 부발읍 신원리 617-4 외
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지금으로부터 10년 전, 영종하늘도시에 3천 세대가 입주를 시작하였습니다.
약 90% 정도 분양됐으나 주변 시세가 하락하며 계약자 중 50% 정도만 입주하고 40%는 대규모 소송을 벌이며 입주를 안 하셨습니다. 수분양 계약을 하고 중도금을 납부하면 잔금을 내야 한다는 의무가 생긴다는 것을 몰랐거나 해지가 가능하다는 선동에 의해 소송까지 진행되어 우리 회사가 많은 고생을 했습니다. 손실도 많이 봤고요. 금융위기도 예측 못 했던 거죠.
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인천 영종하늘도시 2차 _ 전체 면적의 50% 이상을 조경으로 꾸몄으며, 그 크기는 축구장 3개 면적에 이른다.
규모 _ 1287세대, 지하1층 ~ 지상38층 / 9개 위치 _ 인천광역시 영종하늘도시 A30블록
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영종하늘도시를 해결하고 2012년 말이 되니까, 우리 회사가 가진 사업지가 하나도 없었습니다.
LH 최저가 입찰이라도 들어가야 할 상황이었죠. 당시 전주 혁신도시, 구미, 양산 물금 등 나름 괜찮은 사업지를 골라서 무조건 초기 분양 100%를 목표로 저렴하게 분양하며 캐시 플로우를 만들었지만, 그 캐시 플로우를 새로운 땅을 잡는데 투자하지 않았습니다. |
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왜냐하면 영종하늘도시가 얼마나 입주할지 알 수 없는 상황이었기 때문에 모든 자금을 유보해야 했습니다. 최악이라고 생각했던 30%는 넘었지만, 회사가 편하게 갈 수 있었던 70%에 미치지는 못했던 상황에서 한 1년여에 걸쳐 해결했지만, 땅이 없는 겁니다. |
또한 김포한강신도시, 청라지구에도 미분양이 발생하며 돈이 다 잠겨있어야 했습니다. 당시 캐시 플로우를 확인해 보니, 2년 후에 회사 자금이 마이너스가 되고 3년 후에는 마이너스 1천억 원이 되는 것으로 예측됐습니다. 미분양 아파트 대출에 대한 이자 및 급여 등 고정비가 계속 들어가기 때문이었죠. |
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‘회사는 금고에 돈이 얼마나 있느냐? 이것만으로 성장하거나 평가받는 것이 아니다.
재무적인 것보다 무형적 자산, 임직원들이 가진 시장에 대한 판단, 리스크 관리, 사업성 도출, 현장에서의 철저한 원가관리가 더 중요하다.
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두 번째로 우리가 금융기관 및 협력업체들과 가진 파트너십. 과거 어려울 때도 약속을 지켜온 신뢰 관계가 더 중요하다.
무엇보다 중요한 것은 우리가 지어온 아파트에 대해 업계와 고객들이 내린 좋은 평가이다’.
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민간 수주를 하든지, 땅값 싼 동네로 새로운 사업지를 찾든지, 정 안되면 임대 아파트라도 하면 얼마든지 돌파구를 찾을 수 있다고 생각했습니다. 당시 남들은 어렵다고 봤지만 우리는 된다고 본 '나주 혁신도시'에 단독 입찰해 택지를 확보했고, '대구 테크노폴리스'에 처음 들어가 사업도 했으며, 오피스텔, 생활형 숙박시설도 시공 수주했습니다.
당시 장동석 부사장과 ‘만만치 않은 상황인데, 돌파해 나갈 수 있을까?’라는 생각도 했었지만, 조금 전 말씀드렸다시피 기업의 역량 중 돈에서 나오는 것은 일부라고 생각했습니다.
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지난 10년간 우리 회사가 시장 대응도 잘했고, 좋은 사업장도 많이 확보하고 분양도 잘해서 많은 이익을 남겼습니다. 10년 전과 달리 이 풍부한 자금은 회사에 있거나 좋은 사업지에 투자돼 있거나 부동산 펀드에 들어가 있거나 아니면 대규모 공모 사업 사업권을 확보하는 데 혹은 그 사업 법인의 자본금으로 들어가 있습니다. |
즉, 우리 회사가 다양한 사업을 펼쳐 나가는 데 있어, 필요한 씨앗으로 대부분 회사에 남아 있는 것입니다. 게다가 미분양도 업계 최저 수준으로 특정 현장에만 약간 남아있는 상태이기 때문에 몸도 매우 가벼운 편입니다. |
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한 기업이나 사회의 역사를 보면 혁신이라는 것은, 새로운 전략이라는 것은, 위기가 왔을 때 싹이 트고 모멘텀을 받습니다. 그동안 문제의식 없이 참여했던 다법인 체제가 우리 직원들이 자부심을 가지기 어렵게 했지만, 처음 말씀드린 것처럼 고객과 사회의 기대에 부응하며 부족한 부분을 보완해 나가겠습니다. |
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우미가 선도적인 업체로서
우리가 꿈꾸는 종합부동산회사로 전진할 수 있다고 확신합니다.
여러분도 그런 대오에 동참해주시기를 부탁드립니다. |
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